Разработчикът е длъжен да издаде договор за застраховка на отговорност преди сключването на първата сделка с купувача. В противен случай той няма да може да го регистрира в Rosreestr. Тези и други допълнения бяха направени през 2014 г. от Федерален закон № 294 „За изменения на някои законодателни актове.
Есенция
От 2014 г. строителната фирма е длъжна да потвърждава изпълнението на задълженията чрез издаване на гаранция или застраховка гражданска отговорност на предприемача при съвместно строителство. Това ще позволи на купувача да върне средствата си в случай на непредвидени ситуации.
Приетата законопроект установява отговорността на разработчика за:
- избягване на задължения;
- доставка на незавършен обект;
- банкрут преди предаването.
Експертите се опасяват, че иновациите ще доведат до по-високи цени засобствеността. Правителството увери, че тези фактори не са взаимосвързани. Разходите за застраховка, дори за голяма компания, възлизат на 1% от обема на транзакциите. Разработчиците ще трябва да отделят средства за тези разходи от своя бюджет.
Обект
Застраховката за отговорност на строителя за споделено строителство включва защита на имуществените интереси на клиентите. Тази сделка е от полза преди всичко за купувачите. Компанията може да застрахова цялата къща или апартаменти поотделно.
Клиенти
Споразумението се сключва в полза на притежателите на акции. При определени обстоятелства те ще получат плащане. Разработчикът се задължава да предаде надежден висококачествен обект. Застрахователят е длъжен да уведомява клиента за промени в сделката и да изплаща възнаграждение. Ако притежателите на акции се променят по време на процеса на строителство, това трябва да бъде посочено в договора, тъй като със следващия участник се съставя отделен документ.
Застрахователи
Не всички ИС са склонни да съставят такива споразумения. Смята се, че този вид транзакция носи загуби. Освен това компанията трябва да отговаря на определени изисквания:
- работи на пазара повече от 5 години;
- отговаряне на изискванията за финансова стабилност;
- имайте положителна перспектива за развитие за бъдещи периоди;
- да имате най-малко 400 милиона рубли в обращение, както и уставен капитал в размер на 120 милиона рубли.
тарифи
Застраховка на строителя за споделени разходи за строителствоскъпо. Средните проценти през 2015 г. са 0,5–0,8%. За дългосрочни договори тарифите могат да бъдат намалени с 10-30%. Застрахователната компания (ЗК) сама определя ставката и също така изчислява коефициентите за годишния процент, тъй като винаги има възможност разработчикът напълно да избегне изпълнението на задълженията.
Какво определя курса:
- Участие на разработчика в холдинга.
- Положителен опит от предишни транзакции: срок, брой обекти, работа в различни региони, без оплаквания.
- Финансова устойчивост.
- Правна поддръжка: наличие на всички документи и разрешения.
- Фаза на строителство.
- Краен срок.
- Брой акционери.
Изпълнение на договор
За да регистрирате DDU, разработчикът трябва да представи споразумение на Rosreestr. За да направите това, трябва да съберете следните документи:
- декларация на проекта;
- разрешение за извършване на строителни работи;
- свидетелство за държавна регистрация;
- споразумение за споделено строителство;
- копие на нормативни документи;
- проучване за осъществимост;
- копие на финансови отчети;
- данни за кредиторите;
- сертификат за липса на просрочие по банкови заеми.
Какво е защитено
Застраховката гражданска отговорност на строителя за споделено строителство предполага изплащане на обезщетение, ако строителят не е изпълнил задълженията, което се потвърждава със съдебно решение илифалит на фирма. Сумата не се изплаща в случай на замразяване в периода на строителство или удължаване на срока за въвеждане в експлоатация. Сумата зависи от цената на договора. Не може да бъде по-малко от:
- обектна цена;
- средна пазарна цена за 1 кв. м жилища в региона.
Законът също така ограничава максималния размер на премиите.
Следните случаи се признават за застраховка:
- прекъсване на строителството;
- банкрут на разработчик;
- не получавам жилище;
- отказ за връщане на материални ресурси и др.
Законодателни промени
През 2014 г. беше изменен Федерален закон № 294, според който застраховката на отговорността на предприемача на дялово участие в строителството вече е задължителна. Договорите се изготвят от самите разработчици. Те също така избират с кого да подписват договори: с фирма, банка, специализирана фирма.
Всички членове на дружеството за задължителна застраховка носят солидарна отговорност. Ако се сключи сделка с банка, тогава се отделя много време за събиране на документи. Трябва да се внесе 30% депозит от стойността на обекта, който служи като гаранция за финансовата институция. В допълнение, Централната банка определя свои собствени изисквания за такива банки:
- минимален стаж - 5 години;
- регистриран капитал 200 милиона;
- стойността на имота е 1 милиард рубли.
По-изгодно е за разработчиците да получат заем, отколкото да издават гаранция. Финансовите институции същосчитайте застраховката на споразумение за дялово участие в строителството за печеливши продукти.
По-добре е да сключите договор с фирма. В условията на силна конкуренция застрахователите се опитват да привлекат клиенти с ниски тарифи и цени. Ставката по такива транзакции остава фиксирана през целия срок на договора. Застраховката „Гражданска отговорност” на строителя за споделено строителство се заплаща след приключване на работата. Друго предимство е бързината на документите. Застрахованият е самият предприемач, бенефициентът е акционерът. Начинът на предоставяне се избира за всяко жилище поотделно.
Застраховка гражданска отговорност на строителя за споделено строителство
Компаниите са длъжни да предоставят обезпечение. Най-често това е земята, върху която ще се намира обектът. Освен това документът описва как да се обезпечават задълженията. Документите се подписват преди държавната регистрация на първия дялов договор и са валидни до предаване на обекта. Прекратяването на сделката не освобождава дружеството от задължението за плащане на обезщетение за случаи, възникнали през периода на нейната валидност.
Можете да застраховате цялата къща или всеки апартамент поотделно. Първият вариант не е печеливш. Разработчикът трябва незабавно да депозира голяма сума, за да е сигурен, че всички апартаменти ще бъдат продадени. Вторият проблем е, че по такива договори е трудно да се определи кой е бенефициентът.
Документът влиза в сила от момента на кредитиране на първата вноска. Застраховката на предприемача за споделено строителство по договора не предвижда франчайз. Останалите условия на сделката са стандартни:
- застрахователят се задължава да информира акционерите за размера на изплатеното обезщетение;
- компанията може да подаде иск за регресия срещу разработчика;
- застрахователят е длъжен да уведоми всички собственици за предсрочно прекратяване на договора;
- продължителността на споразумението зависи от продължителността на строителството.
Сума за възстановяване зависи от цената и тарифите. Тя трябва да надвишава стойността на общата площ на жилището. Компанията сама решава как да се извърши плащането: на еднократна сума или на вноски.
Проблеми със застраховка гражданска отговорност на предприемача при споделено строителство
Тази сделка е много специфична. Всъщност говорим за защита на финансовите рискове на разработчика. Фирмите имат избор - да издават полица или гаранция. Вторият вариант е по-предпочитан, тъй като кредитните институции вече имат изграден механизъм, системи за оценка, специалисти, които оценяват рисковете, както и структури, които организират приключването на WIP. SC не може да се похвали с такива предимства. Но те предлагат ниски цени. Хората са свикнали с факта, че банковите услуги са скъпи. Това е вярно, защото рискът в търговията е висок. Въпреки че след промените в закона тарифите за фирмите също се увеличиха.
ЗастраховкаОтговорността на предприемача при споделено строителство предвижда кумулативния ефект от загубите. В кризисна ситуация (намаляване на търсенето на жилища, увеличаване на лихвите по ипотеките) всички предприемачи ще понесат загуби наведнъж, а не само един участник на пазара.
Друг проблем е невъзможността да се презастраховат рискове дори на външния пазар. В международната практика при подобни операции се използват облигации (гаранции). Но тяхното функциониране не е заложено в руското законодателство. Основната разлика на такъв продукт е, че застрахователят може да вземе като залог строящо се съоръжение.
Централната банка повиши изискванията за застрахователни компании, които могат да предоставят услуги на разработчици - увеличи минималния размер на капитала. Това значително стеснява кръга на възможните застрахователи – до 19 организации. Компаниите, които преди това представляваха 80% от договорите с разработчици, напуснаха новия списък. Какво ще се случи с тях сега не се знае. Най-вероятно ще е необходимо да се сключат нови договори с компании от „белия“списък. Ако лицензът бъде отнет, ИК отговаря за сключени преди това сделки в рамките на 6 месеца. След това или прекратява документите, или прехвърля портфейла и задълженията на друг участник на пазара. За разлика от OSAGO или застраховка отговорност за собственици на опасни производствени съоръжения, тази услуга не включва други видове защита, като компенсационни фондове, които биха се занимавали с плащания на граждани след фалита на застрахователя. Пазар на акциижилищното строителство е страхотно. Но все още няма добре установен начин за регулиране на дейността на разработчиците.
