Участието в капитал е широко разпространено в Русия. Фирмите привличат инвеститори, строят със средствата си къща, която след това става собственост на последните. По този начин можете да закупите апартамент на вноски и да изплатите дълга преди завършване на строителството. Но това не са всички възможности, предоставени от споделеното строителство. Какво трябва да знаят страните по сделката за този процес, на какво да обърнат внимание - прочетете нататък.
Нюанси
На теория всичко е просто и ясно, но в медиите този процес се отразява негативно. Защо се случва това? Интересите на страните по сделката са защитени от Закона за споделеното строителство, който беше приет още през 2004 г. Той въведе строги изисквания към разработчиците. В момента това е единственият нормативен документ, регламентиращ споделено строителство. Какво трябва да знае клиентът при сключване на договор?
Разработчикът и обектът на транзакцията. Ако компанията е билаоперира на пазара, има редица реализирани обекти, тогава може да се счита за договорен партньор. Свързването с непроверени организации, особено с хора, които сключват сделка за първи път, не си струва.
Закон "За съвместното строителство" № 214 се прилага само за едноименни договори. Всякакви други формулировки не са разрешени. Ако предприемачът предложи да подпише „Инвестиционно споразумение“, тогава той се опитва да избегне разпространението на изискванията на такива разпоредби: законът „За споделено строителство“, Федералният закон „За защита на потребителите“.
Преди да заверите документи, поискайте от компанията разрешение за строеж, разберете къде се намира проектната декларация и я прочетете. По закон публикуването е задължително изискване за разработчика.
Договорът за общо строителство се счита за сключен от момента на държавна регистрация. В противен случай той ще се счита за невалиден. Хартията трябва да съдържа описание на обекта, краен срок за превод, цена и ред за плащане, гаранция.
Проверка на документи
FZ предвижда, че една компания може да набира средства само след получаване на разрешение, публикуване на проектна декларация и регистриране на собственост. Ако поне едно от тези условия не е изпълнено, гражданинът може да поиска възстановяване на сумата с лихва. Те се изчисляват при двоен процент на рефинансиране. Съгласно договора фирмата трябва да построи имот в определен срок и след получаване на разрешение отдържавни органи за комисиониране да го прехвърлят на участника по сделката. Другата страна се съгласява да плати договорената цена и да приеме обекта (ако е упълномощен).
Трябва да бъде регистриран писмен договор за дялово участие в строителството. Едва след това ще влезе в сила. Преди да подпише документи, гражданинът има право да се запознае с такива документи:
- учредителните документи на разработчика;
- удостоверение за държавна регистрация;
- удостоверение за данъчна регистрация;
- одобрени годишни отчети за последните три работни периода;
- одитен доклад.
Подобрете сигурността на транзакциите
От 2014 г. влиза в сила нормата на Федералния закон „За застраховане на отговорността на предприемачите“, която се прилага за споделено строителство. Какво означава? В случай на неизпълнение или фалит на фирмата, човек ще може да върне парите. По време на държавната регистрация на документи разработчикът трябва да предостави договор за застраховка на отговорност или гаранция. Преди това беше възможно да се предостави обезпечение като гаранция за транзакцията.
Застрахователни нюанси
Договорът се сключва в полза на бенефициента - гражданин или юридическо лице, чиито средства са набрани за строителство.
Застрахователно събитие - пълно или неправилно изпълнение на задълженията на разработчика, което се потвърждава със съдебно решение.
Срокът на валидност на документа е подобен на посочения в договора за съвместно строителство. Но бенефициентът може да получи обезщетение дори две години след изтичане на срока на прехвърляне на помещението. Минималната застрахователна сума се изчислява въз основа на цената на жилището. Но не може да бъде по-малко от пазарната му цена.
Ето как се осигурява капиталът в сградата. Федералният закон също така предвижда следната процедура за сетълмент:
1. Подписан е договор за гаранция. Ако разработчикът не е изпълнил задълженията си или не е предоставил разбираем отговор в рамките на договорения срок, тогава клиентът може да кандидатства със съответно изискване към банката гарант.
2. Сделката е обезпечена със застрахователен договор. Бенефициентът трябва да подаде молба до дружеството или дружеството за взаимно осигуряване (ОВС) в рамките на определения давностен срок за предмета на залога. Законът предвижда плащането да се извърши не по-късно от тридесет дни от датата на подаване на документите. В същото време наличието на дълг на разработчика към застрахователната компания няма значение. Този регламент се прилага само за договори, сключени след 2013 г.
Методи за обезпечаване на задължения
Вече обмислихме по какви начини (според закона) клиентът може да върне изразходваните средства. Наличието на тази клауза в договора обаче не гарантира изплащане на обезщетение. В документа могат да бъдат въведени различни условия и клаузи, с помощта на които можете да забавите времето за изпълнение на задълженията. И всички тези"ако" може да не надхвърля закона.
Когато строителството е бавно или не започва дълго време, клиентът може, без да чака крайния срок, да поиска прекратяване на документа по съдебен ред. Тази възможност е предоставена, ако:
1) е имало прекратяване или спиране на строителството на къща, която включва общ обект, при наличие на обстоятелства, показващи, че обектът няма да бъде прехвърлен на участника в сделката в срока, посочен в документа;
2) има по-значителни промени в проектната документация, включително значителна корекция на размера на обекта на споделяне;
3) има намаление или увеличение на общия брой апартаменти, включени в новата сграда.
Какво още трябва да знаете за споделеното строителство?
Дата на пускане на обекта в експлоатация трябва да бъде ясно посочена (например „не по-късно от 15.10.14”). Много често разработчиците използват рекламната фраза: "през IV тримесечие на 2014 г.". Тази формулировка е неправилна. След два месеца от посочената дата акционерът може едностранно да прекрати договора за съвместно строителство. Всичко, което трябва да направите, е да изпратите писмено уведомление. Разработчикът е длъжен да върне получените пари по сметката на клиента в рамките на 20 календарни работни часа и да му заплати неустойки. Или депозирайте тази сума на депозит, който е открит на името на акционера.
Общата цена на апартамента, посочена в документите, се изчислява от цената на квадратен метър жилище, умножена поплощ на стаята. Тези числа също трябва да бъдат посочени. Струва си да се обърне внимание и на описанието на параметрите на жилищното пространство: местоположение, етаж, адрес, площ, брой стаи. Гаранционният срок на построения апартамент е 5 години.
При изучаване на документите си струва да се обърне внимание от кой момент лихводържателят трябва да плаща комунални и оперативни разходи. Ако този елемент липсва, тогава задължението възниква от момента на подписване на акта за приемане и прехвърляне на апартамента, а не за въвеждане в експлоатация.
Проблеми неизбежни?
Понякога разработчиците умишлено "забравят" да включат някои от елементите в документа. Но клиентът може да претърпи материални загуби, дори ако договорът за съвместно строителство е правилно изпълнен. Какво означава? Разработчикът може да прехвърля права на собственост на друго юридическо лице. В този случай той ще му продаде правата върху всички апартаменти на практика на себестойност. След това фирмата посредник по пазарната цена ги присвоява на притежателите на акции. На пръв поглед не би трябвало да има проблеми. Въпреки това, в случай на риск от незавършено строителство или фалит на предприемача, лихводържателят може да предяви искове въз основа на сумата, посочена в договора. Но апартаментите бяха продадени на цена, а не на пазарна цена.
Друга обща схема
Регистрацията на договори за споделено строителство отброява момента на влизането им в сила. Но много често кредитополучателите използват различна схема. Предлагат да подпишат предварителен договор. Съдържа почти същите елементи като впо принцип, освен информация за влизането му в сила. Такива документи не подлежат на задължителна държавна регистрация. В този случай страните постигат устно споразумение, че вторият участник незабавно плаща всички пари за апартамента. Инвеститорът се задължава да сключи основния договор за дялово участие в строителството някъде в бъдеще. Акционерът е сигурен, че сделката е изпълнена правилно. Но тази „сива“схема само изважда документа извън обхвата на закона.
Ето още една популярна маневра. Разработчикът сключва споразумение с купувача, чийто предмет не е задължението за прехвърляне на имущество на акционера, а нещо друго: финансиране на инвестиционни дейности, прехвърляне на правото на вземане на помещения и други подобни. Тоест цялата същност на документа се определя от неговото съдържание. Но по иска на акционера съдът може да го обезсили, тъй като всъщност документът е създаден с цел избягване на отговорност по закон № 214.
Сутрин - регистрация, вечер - пари
Споразумението се счита за влязло в сила едва след въвеждане на данните му в Rosreestr. До този момент разработчикът няма право да приема пари. Така че този момент трябва да бъде регистриран в документа. Не си струва да се вярва на изявленията на служителите, че документите ще бъдат регистрирани по-късно "от цял куп", но сега са необходими пари за строителство. В редки случаи подобни уверения са верни. Прехвърлянето в Камарата на всеки документ поотделно отнема много време. Но клиентът може да бъде измамен. Ето защо е по-добре да играете на сигурно и да изчакате, докато сделката с дялов капитал бъде регистрирана.строителство. Разработчикът може да настоява за предплащане. Но в този случай поискайте да покажете договора за този обект, който е сключен по подобен начин. Регистрираният документ има печат, печат, подпис на отговорното лице на Росестра и номер. Ако сделката е платена със средства от ипотеката, това трябва да се доказва с печата на тежестта.
Често самите разработчици не искат да заобикалят закона и да получат средства, преди документите да са завършени. Но в този случай те се нуждаят от допълнителни гаранции. Например отворен акредитив в банка. Клиентът внася средства за него в момента на подписване на договора. Но предприемачът ще получи достъп до тях само след като бъде регистрирано дяловото участие в строителството на къщата. Тази мярка едновременно гарантира платежоспособността на клиента и ви позволява да спазвате закона.
Приемане на обекта от разработчика
Какво трябва да знаете за споделеното строителство на етапа на въвеждане в експлоатация на апартамент?
Първо, този процес трябва да се третира обмислено. Изяснете всички въпроси, преди да подпишете документите. Всички установени недостатъци трябва да бъдат отразени писмено в акта за несъответствие на обекта. Задълженията на строителя по закон се считат за изпълнени от момента на подписване на документа за приемане и прехвърляне на помещението. Участникът има право да иска безвъзмездно отстраняване на недостатъци или намаляване на цената на сделката. Ако дефектите са били идентифицирани още по време на експлоатация, тогава разработчикът е длъжен да компенсира клиента за тяхното отстраняване.
Второ, не се поддавайте на убеждаване. По-долу са най-често срещанитесхеми за действие на разработчиците, насочени към оказване на натиск върху клиента:
- те искат да подпишат документи, като гарантират, че всички проблеми ще бъдат отстранени по-късно;
- твърдят, че ще съставят „различен акт“, който ще отразява всички искове;
- заплашват, че в случай на нарушаване на условията на документацията, клиентът ще трябва да плати глоба за отхвърляне на обекта.
Компетентна помощ
Има много нюанси, на които трябва да обърнете внимание. Ето защо е по-добре да потърсите помощ от специалист, който знае как правилно да изготви документи за споделено строителство, какво трябва да знаете и вземете под внимание на всеки етап от сделката. Специализирани специалисти предоставят помощ в следните области:
- Избор на разработчик, проверка на документите му.
- Придружавайте процедурата за подписване на документи: анализирайте договори, съветвайте за възможни рискове, договаряйте промени в условията.
- Подгответе и подайте документи за регистрация.
- Придружаване на клиента при приемане на обекта, уреждане на въпроси относно недостатъците на помещението, срокове, плащане на неустойка, включително в съда.
- Съставете прекратяването на документа: контролирайте връщането на платената сума, събирането на глоби, лихви за използване на заети средства, както и обезщетение за загуби, надвишаващи неустойката (плащане за адвокатски услуги). В подобни области се оказва съдействие при прекратяване на предварителен договор, инвестиционен договор, заем и др.
Заключение
Можете да закупите апартамент на първичния пазар, като попълните споделено строителство. Какво трябва да знае търговецът? Много нюанси. Започвайки от правилата за избор на адекватен кредитополучател и завършвайки с характеристиките на попълване на сертификат за приемане. Ето защо е по-добре да използвате услугите на опитен адвокат, който ще придружава клиента на всички етапи от сделката.
