Какво е в ход? Във времена на нестабилна икономика редица обекти, които се строят по договори за строителство, са "замразени" на етап строителство. Това се случва по различни причини - липса на финанси или строителни материали и т.н. В такива ситуации можем да говорим за текущо строителство.
Незавършено строителство - определение
Какви са тези обекти? Действащото законодателство не съдържа пряко определение на този термин. Гражданският кодекс на Руската федерация в своя член номер 130 (част 1) се отнася до недвижими имоти (недвижими имоти) всичко, което е свързано със земя (подземни участъци, поземлени участъци и др.). Основната характеристика на неподвижния обект е, че той не може да бъде преместен, без да причини непропорционални щети на предназначението му. Това включва и издигнатите сгради и онези много "незавършени" обекти, които ще бъдат обсъдени. Изводът е само един - текущиятзаконодателството недвусмислено класифицира "незавършена работа" като недвижими имоти.
По този начин Кодексът за градоустройство на Руската федерация тълкува концепцията за такъв обект като сграда (или структура, конструкция), чийто процес на изграждане не е завършен. Това не включва временни постройки – говорим за павилиони, навеси и т.н. Съдебната практика показва, че при конкретни спорове съдиите трябва да се позовават на правния статут на строящите се обекти, тоест техния правен режим..
Например, ако има вече издигнат фундамент със стените на сграда върху парцел, тогава е невъзможно да се премести този обект, без да му се нанесат непропорционални щети. Това, по дефиниция, се отнася до недвижими имоти. Заключение: при определяне на статута на спорен обект съдът на първо място взема предвид неговите съществени физически свойства и едва след това - наличието или липсата на държавна регистрация на права върху него.
Не е толкова просто
В същото време съдебната практика е пълна със спорове по този въпрос. Обхватът на мнения по този въпрос е много широк. Някои юристи считат за обект на строеж всяка сграда, която е в процес на реконструкция или строеж, но няма разрешение за въвеждане в експлоатация. Тази дефиниция не отчита важното обстоятелство, че процесът на изграждане на обект понякога може да бъде спрян или спрян поради различни причини.
Въз основа на най-новата дефиниция, тези свойства вече сане може да се нарече пример за незавършено строителство. В същото време те не могат да бъдат отнесени към съвкупността от строителни материали, тъй като някои от тях, използвани в строителството, са загубили първоначалните си свойства.
Член номер 219 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че правото на собственост трябва да бъде регистрирано, включително за новосъздадени имоти, които могат да бъдат класифицирани като недвижими имоти. Именно под тази дефиниция попадат обектите "в процес".
Как да разпознаем "незавършен"?
Нека разгледаме основните изисквания за обект в процес на изграждане:
- Да има силна връзка с парчето земя, върху което се строи обектът (с горепосочената невъзможност за преместване без причиняване на щети).
- Присвояване на индивидуален обект.
- Наличие на факта на спиране, консервация или окончателно прекратяване на процеса на изграждане на тази сграда (структура).
Нека вземем окончателно решение: такъв обект може да означава определена единица недвижим имот, строителните работи по който са били спрени, спрени или законсервирани.
Признаване на собственост върху обект в строеж
Ако преди това законодателство се разглеждаше под формата на набор от строителни материали заедно с вложения труд и не се отнасяше до субектите на гражданскоправни сделки, тогава с измененията на Гражданския кодекс на Руската федерация (в чл. 130) са включени в списъка на вещите, свързани с недвижими имоти. При първоначалната държавна регистрация на обект в процесстроителство, според една от най-разпространените гледни точки, трябва да се говори от момента на прекратяване на договора по отношение на него.
Именно този подход най-често преобладава в съществуващата съдебна практика. В новата редакция на закона регистрацията на правата на собственост върху такива обекти вече не се обуславя от необходимостта от извършване на определени сделки с тях. Какъв е изводът от това? Степента на готовност на такъв обект се отнася само до описателни критерии. След провеждане на процедурата по държавна регистрация по установения в закона ред, такава сграда може законово да бъде класифицирана като обект на гражданското право с всички произтичащи от това последици.
Тоест можем да говорим за възникването на напълно нов, цялостен и самостоятелен правен обект. Правата върху обект на строеж се регистрират по административен ред въз основа на списък с определени документи. В допълнение, такова право може да бъде признато със съдебно решение.
Законодателни тънкости
Такива случаи се отнасят до арбитраж и съдилища с обща юрисдикция. Най-трудният въпрос в тази категория спорове е на кого точно да се даде право на собственост - на инвеститора, клиента или изпълнителя. В тази ситуация има много противоречия и правни нюанси. При разглеждане на тази категория случаи като доказателство се приемат редица документи, съдържащи потвърждение за собственост на парцел, наличие на разрешение за строеж, комплект от проект идруга документация за обект за капитално строителство и др.
За съжаление правните норми в тази област на отношенията съдържат редица противоречия и следователно законодателството в тази част може да се тълкува в доста широк смисъл. Това води до злоупотреби от различни заинтересовани страни. Трябва да се отбележи, че тези правоотношения се нуждаят от допълнително по-детайлно регулиране, за да се премахнат съществуващите празноти в нормативните актове и да се постигне единство в съществуващата съдебна практика.
Нека поговорим за строяща се сграда
За да може да се регистрира незавършен строеж, парцелът, в който се извършва, трябва да бъде собственост, отдаден под наем или собственикът му трябва да има право на наследено доживотно владение или постоянно ползване. Според дефиницията (припомняме, недвижимият имот включва всичко, което е здраво свързано със земята и не може да бъде преместено, без да причини непропорционални щети на обекта), следва, че притежаването на капиталова фондация е задължително изискване за обект, който претендира за такова заглавие.
Строящ се обект по дефиниция не може да бъде предмет на договор на такъв договор, чиято валидност не е прекратена. В противен случай (Гражданския кодекс на Руската федерация, член номер 740), изпълнителят продължава да има право да продължи работата, тоест ще се осъществят правата на така наречените трети страни. Както гласи закон номер 122-FZ в член 25, собствеността върху такова незавършено строителствоневъзможно без разрешение за строеж, проект с подробно описание на обекта и документи, регламентиращи правата върху поземлен имот.
Ако всички горепосочени условия са изпълнени, собственикът на "в процес" има всички основания да издаде обект на капитално строителство в имота. Докато не бъдат регистрирани, всяка транзакция, свързана с обекта, няма да се счита за валидна по закон.
Друг важен момент е правилното оформяне на правото върху парцела, който е зает от "незавършен". Член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че ако недвижим имот е построен върху поземлен имот, който не е предназначен за тази цел, той получава статут на неразрешено строителство. Придобиването на правото на собственост върху такъв в случая е невъзможно, а издигнатият обект подлежи на събаряне.
Какви документи са необходими за регистрация на в процес на строителство?
Пакетът от необходимите документи се състои от:
- Заявление за регистрация на обект в строеж (права на собственост върху него).
- Документ за самоличност.
- Разписки за плащане на държавно мито.
- Документи за парцел - доказателство за собственост или договор за наем.
- Разрешения от съответните органи за изграждане на този конкретен сайт.
- Описание, получено от органите на ОТИ (технически план на текущото строителство).
Целият пакет документи се подава в регистрационната камара.
Как стетранзакции с такива обекти?
Както вече споменахме, правилно изпълнен обект на "незавършена работа" се счита за недвижим имот. Ето защо всяка сделка за покупко-продажба на незавършено строителство е подобна на сделка с всеки друг недвижим имот. Купувач, който желае да закупи "незавършена работа", трябва да обърне внимание на следните точки:
- наличие на документи, потвърждаващи регистрацията на обекта;
- наличието на решение на властите за разпределяне на земя за строителство;
- планът на гореспоменатия обект в процес на строителство;
- наличие на цялата необходима документация (технически и проектни оценки);
- документи, които потвърждават прекратяването на договора за изграждане на съоръжението.
Всички данни с характеристиките на имота, включително местоположението му на територията на обекта, трябва да бъдат посочени в договора за продажба на недвижим имот.
Подобен договор се съставя по строго определен модел, който е задължен да се спазва от всички участници в сделката.
Характеристики на съставяне на договор за продажба на "незавършен"
- Трябва да бъде изготвен в писмена форма с държавна регистрация. Ако формата на договора не се спазва, това води до неговата недействителност.
- Както при всяка транзакция, трябва да се посочат данните за страните по договора - с паспортни данни, адреси на местожителство и др.
- Предметът на договора трябва да бъде ясно дефиниран, тоест данните, съдържащи се в негоследва да позволява да се установи с точност за продажбата на кой конкретен обект става въпрос. Такива данни включват предимно адреса, на който се намира сградата.
Необходимо е да се има предвид, че има както „строителен”, така и „пощенски” адрес. Адресът „строителство” е посочен в разрешението за строеж и определя мястото, където се предвижда площадката за изграждане на обекта. "Пощенският" адрес може да не съвпада с него. Тя може да бъде възложена на къщата само след приключване на приемащата комисия. Такива несъответствия трябва да се вземат предвид при съставянето на документация за планираното придобиване.
Наред с други неща, трябва да бъде посочена цената на обекта.
Трябва да бъде изброен подробно кръгът от лица с право на използване.
Правата върху собствеността, продадена от трети страни, трябва да се спазват. При извършване на транзакция отговорност на продавача е да уведоми купувача за това. Можем да говорим за правата на наематели, наематели, съществуващо обезпечение или доживотно ползване. В случай на неизпълнение на тези задължения, купувачът има право да поиска намаляване на продажната цена или пълно прекратяване на договора с обезщетение за всички загуби.
Окончателното прехвърляне на недвижим имот между продавача и купувача с приемането му от последния става в момента, в който страните подписват т.нар. акт за прехвърляне.
Кои обекти се считат за неразрешени сгради?
Съгласно закона, всякакви сгради, конструкции, къщи,издигнати върху парцели, неотредени за тези цели, създадени без получени за това разрешения, построени със значително нарушение на градоустройството и други норми и правила. Ако е налице поне един от признаците, посочени по-горе, конструкцията се класифицира като неразрешено строителство. Придобиването на собственост върху него е невъзможно освен в случай на решение за това от съдебен орган.
Какви документи потвърждават края на договора за строителство?
Могат да бъдат:
- Споразумение на страните или съдебно решение за прекратяване на такова споразумение.
- Акт за приемане и предаване на съоръжението при завършване от изпълнителя на определен етап от работа, заедно със споразумение за спиране на по-нататъшната експлоатация на договора.
- Други документи за прекратяване на договорните отношения по законен начин (може да говорим за невъзможност за изпълнение, ликвидация на изпълнителя и др.)
Ако строителството на обект на недвижим имот е извършено от няколко лица, между всички участници в строителството може да се сключи просто дружествен договор. В случая става дума за обща съвместна собственост върху посочения обект. В случай на привличане на финансови средства от инвеститори от предприемача, говорим за неизпълнение на задълженията на клиента към инвеститорите поради невъзможност за завършване на строителството. Тогава инвеститорите нямат права върху конкретна част от обекта.
Как да направим жилищна сграда "незавършена"?
Ако искате да формализирате своя обект на строеж (жилищна сграда)По този начин трябва да посетите адреса, където се намира териториалният отдел по градоустройство и архитектура. Не забравяйте да вземете пакет документи със себе си, състоящ се от:
- Заявления за регистрация или въвеждане в експлоатация.
- Паспорт (друг документ за самоличност).
- Необходими документи за земя.
- Всички необходими разрешения и одобрения за разработването на този сайт.
- Проектът за изграждане на вашата вила.
- Спецификации относно осигуряването на съоръжението с комунални услуги.
- Разписки за плащане на държавно мито.
- Кадастрален паспорт за вашата сграда.
Последният съдържа кратка информация за строящата се къща с графичен план на територията. Такъв документ задължително трябва да включва кадастрален паспорт на обекта, на който се намира къщата. Ако къщата се продаде без такъв паспорт, сделката няма да бъде извършена. В този случай не се изисква технически паспорт за обект на незавършен строеж, но като приложение към кадастралния паспорт трябва да има технически план за всяка къща, дори и недовършена..
Какво да направя, ако липсват документи?
Ако положите много усилия, е възможно да съставите "непълна" дори при липса на необходимите документи. В тази ситуация трябва да действате така, сякаш строителството на вилата тепърва започва. Планът за действие стъпка по стъпка се състои от:
- Писане на заявление за всичко необходиморазрешения, без които ще бъдете просто неоторизиран разработчик.
- Направете поръчка за готов проект за къща, подобен на изградения, със задължителното му одобрение.
- Изготвяне на технически план на сградата заедно с представител на ОТИ.
- Поръчайте в Кадастралната камара паспорт на обекта.
С събрания целия пакет документи трябва да преминете през процедурата по регистрация в отдел архитектура и градоустройство.
Като алтернатива е възможно да напишете до органите на ОТИ заявление за регистрация от служителите на бюрото на обекта - вашата недовършена къща. Това е доста скъп вариант, но ви спестява време и нерви.
Ако говорим за недовършена дача, пакетът от документи е донякъде опростен - не можете да представите разрешение за строеж и да се ограничите до кадастрален план. В случай на изграждане на вила или селска къща, пакетът от документи трябва да бъде пълен.
Възможно е да се улесни изпълнението на всички необходими документи в случай на поръчка или закупуване на стандартен проект на жилищна вила от доверена строителна фирма.
Как се прехвърля строителството в ход?
Както и при завършен обект, прехвърлянето се извършва чрез съставяне и подписване на съответния акт, наречен акт за приемане. Когато става въпрос за незавършено строителство, изискващо завършване или завършване на определени работи (например довършителни работи), целият състав на такива несъвършенства трябва да бъде отразен в договора, подписан в момента на приемане.
Въз основа наот одобрения акт за приемане, извършената работа съгласно условията на договора може да бъде окончателно платена.
Относно правата за "работа в ход"
Не е тайна, че през последните години и десетилетия ситуацията на строителния пазар е икономически нестабилна. В този случай от всички видове незавършено строителство говорим за нетърговски имоти, тоест жилища. Многобройни случаи от практиката показват, че много, много често, при наличие на финансови проблеми, предприемачите се опитват да забавят процеса на прехвърляне на реално построени помещения на акционери. Понякога те избират да фалират напълно.
Какво трябва да направи един акционер, за да защити собствените си законни интереси? В такава ситуация на помощ ще дойде възможността да признае собствеността си върху имота, който е част от обекта в строеж (дял). За да направите това, отидете в съда.
При събиране на документи за подаване на иск срещу разработчик, който не е изпълнил задълженията си, трябва да се вземат предвид редица точки:
- Такива категории дела се разглеждат от съдилищата по местонахождението (териториално) на въпросния обект за общо строителство.
- Означава действително завършен, но не въведен в експлоатация обект. Ако разработчикът играе за време (тоест говорим за забавяне на изпълнението на собствените му задължения), това обстоятелство не може да служи като основание за съдебно обжалване с целпризнаване на собствеността на акционера върху обекта.
Понякога в съдебната практика има (по изключение) примери, когато собствеността върху дял от обект е била призната, когато степента на готовност на строящ се обект е била от 75%. Но тези случаи могат да се разглеждат по-скоро като изключение. Вероятността за получаване на задоволително съдебно решение е висока в случаите, когато степента на завършеност на строящата се сграда е 90% или по-висока. Освен това предоставянето на съда на доказателства за готовността на къщата е пряка грижа на притежателя на капитала (ищеца).
Също:
- В исковата си молба акционерът не може да иска признаване на собственост върху целия обект на "незавършена работа". Неговото право е да претендира само пропорционална част от обекта, посочена в договора, сключен с предприемача. Често юридически неграмотни притежатели на акции подават иск за признаване на собственост върху „апартамент“, „гараж“или „автомобилно пространство“. Тук следва да се уточни, че до официалното въвеждане в експлоатация на обект споделено строителство, в правния смисъл той не може да се разглежда като пълноправен недвижим имот.
- Възникването на това право на собственост е възможно само за обект, който е наличен, чието местоположение в рамките на строящия се обект (сграда, къща) може да бъде ясно идентифицирано. Това се прави въз основа на условията на договора и наличната проектна документация.
- Акционерът има право да се обърне към съда с такъв иск само в случай на пълноизпълнение на собствени задължения по договора с разработчика по отношение на плащането.
В случай на производство по несъстоятелност срещу предприемача, признаването на такова право върху апартамент или друг обект на споделено строителство е възможно само при наличие на разрешение за въвеждането му в експлоатация и страните подписали акт за прехвърляне преди датата, на която арбитражният съд подаде заявление за несъстоятелност.
