Много хора предпочитат да купуват апартаменти на етапа на изграждане на жилищна сграда. Това ви позволява да купувате обекти на намалена цена. Този процес се нарича дялово участие в строителството. За да може притежателят на лихви да бъде надеждно защитен от загуба на средства, трябва компетентно да се подходи към избора на разработчика, както и да се проучи внимателно изготвен договор. Именно този документ защитава правата на купувачите на незавършени обекти.
Същност на дяловото участие
Процесът предполага, че многоквартирните сгради се строят за сметка на бъдещи купувачи на апартаменти. Те инвестират в изграждането на къща, а след въвеждането й в експлоатация могат да регистрират собствеността върху апартамента.
Процесът е регламентиран от специален закон на Федералния закон № 214 „За споделено строителство“и в него редовно се правят различни промени, за да се гарантира защитата на правата на притежателите на дялове. Основните характеристики на дяловото участие в строителството включват:
- правата и задълженията на всяка страна се появяват едва след товаподписване на договора;
- DDU уточнява всички нюанси на сътрудничество и има знаци за различни споразумения, които включват споразумение за инвестиция и договор, както и предоставяне на услуги и продажба и покупка;
- по такъв договор се купува апартамент, който се намира в недовършена къща;
- при такива условия се привличат множество акционери, което дава възможност на строителя да построи обект с минимална собствена инвестиция на пари;
- не само физическо лице, но и компания може да стане акционер;
- участниците не могат да влияят върху промяната на проекта, заданието и други условия за изграждане на къщата.
Често гражданите, които купуват апартаменти в строящи се къщи, са изправени пред измама или фалит на предприемачи. В този случай правата на акционера са защитени от разпоредбите на DDU. В трудни ситуации може да се извърши прехвърляне на дялово участие в строителството на други фирми или лица, участващи в събирането на средства.
Законодателен регламент
Когато купувате жилище в недовършен обект, трябва да обърнете внимание на разпоредбите на основния закон на Федералния закон № 214. Той беше приет още през 2004 г. и именно той регулира всички отношения, които възникват между разработчици и акционери. Има много промени и допълнения в този законодателен акт. Разделен е на множество части и параграфи, всяка от които има свое предназначение. Основните промени и разпоредби включват:
- правилата са посоченисъставяне и прекратяване на договор за дялово участие в строителството;
- предписана е възможността за прехвърляне на права на трети страни;
- има наказателна отговорност за разработчиците, ако не изпълнят задълженията си по споразумението;
- по всякакъв начин разработчиците трябва да открият специални сметки, предназначени за прехвърляне на средства от притежатели на капитал, а парите могат да се използват изключително за изграждането на съоръжението;
- разработчиците трябва да имат собствен официален уебсайт, който разкрива цялата информация за тяхната работа, която включва проекти, разрешителни и други документи.
Сега всички разработчици отварят ескроу сметка, предназначена да прехвърля пари на притежатели на акции. Федералният закон за участие в споделено строителство посочва, че такава сметка се закрива само след пълното използване на средствата. Такива условия не могат да се превърнат в пречка за преотстъпване на правото.
Освен това законодателството предвижда необходимостта от създаване на компенсационен фонд. Представлява се от застраховка за притежатели на акции, тъй като ако по някаква причина предприемачът не изпълни задълженията си, тогава загубите на притежателите на акции се покриват за сметка на средства от този фонд.
Предимства и недостатъци
Използването на DDU за закупуване на жилище има много предимства за всеки купувач на жилище, но е важно да се вземат предвид някои недостатъци на такова решение. Участието в съвместно строителство на недвижими имоти се счита за рисково, т.квинаги има възможност разработчикът да не изпълни задълженията си по различни причини.
| Професионалисти | Против |
|
На обектите се задава ниска цена, която е много по-ниска от цената на завършените апартаменти на първичния или вторичния пазар |
Ще трябва да се изчака достатъчно дълго, за да бъде завършено жилището, така че тази възможност се използва от хора, които вече имат къде да живеят |
| Много разработчици предлагат вноски за целия период на изграждане на къща, което ви позволява да закупите апартамент без първоначално необходимата сума на средства при изготвяне на DDU | Често притежателите на акции трябва да се справят със забавяне на доставката на обект, така че става необходимо да събере неустойка по съдебен път |
| Получаването на жилище е гарантирано от закона, така че притежателите на акции все още ще могат да разчитат на апартамент или компенсация за загуби | Ако по различни причини апартаментът надвишава предварително договорения размер на квадрат, ще трябва да платите определена сума |
| Законът налага строги и многобройни изисквания към разработчиците, така че можете да сте сигурни в надеждността на компанията | Не е необичайно да се сблъскате с измама, например предприемачът продава един апартамент на няколко акционери или други схеми се използват за заобикаляне на закона, което води до необходимост от съдебни спорове |
| Ако компанията не предаде къщата до определената дата, тогава притежателите на акции могат да разчитат на добра неустойка, изчислена за всеки ден закъснение | Често една компания се обявява в несъстоятелност, което води до прехвърляне на къщата на друг предприемач и всичко това се отразява негативно на времето за изграждане на обекта |
Поради горните плюсове и минуси, всяко лице трябва самостоятелно да реши дали дяловото участие в строителството е подходящо и полезно за него.
Как да си купя къща на DDU?
Процесът не се счита за твърде сложен, но за да се гарантира, че е печеливш и ефективен, потенциалните купувачи трябва да следват определени последователни стъпки.
Преди да се свържете с разработчика, важно е да разберете отзиви за него, да проучите официалната документация, както и да проверите колко бързо се извършва изграждането на конкретна къща.
Вземете подробности за компанията
На първо място, трябва да се уверите, че апартаментите се продават съгласно DDU от наистина надеждна, проверена и официално регистрирана организация. Федералният закон за участие в споделено строителство посочва необходимостта от получаване на информация за предприемача:
- трябва да се представлява от официално регистрирана компания;
- желателно е предприятието да има вече изградени и въведени в експлоатация съоръжения;
- не трябва да има открит съдебен процес срещу организацията;
- всички минали къщи трябва да бъдат въведениоперация в рамките на предварително определен период от време;
- всички документи, представени на уебсайта на организацията, са внимателно проучени и включват проекти, разрешителни за работа, декларации и други документи;
- компанията трябва да има права върху обекта, където се извършва строителният процес на съоръжението.
Ако тези документи и разрешения липсват, не се препоръчва да съставяте DDU с разработчика.
Каква информация съдържа декларацията?
Особено много внимание се отделя на изучаването на декларацията за строеж. То трябва да бъде разположено в отворени източници 14 дни преди сключването на първото споразумение с притежателите на акции. Този документ трябва да съдържа важна информация за всеки участник в строителството. Това включва:
- име и юридически адрес на компанията-разработчик;
- изброени са разрешителни за работа;
- посочете получените по-рано лицензи;
- подходящ период на валидност на лиценза;
- изброява всички основатели на компанията;
- предвид изградените в миналото обекти за трите години от дейността на компанията;
- посочете финансовите резултати от работата;
- дадени сметки за плащане и вземане;
- показва други транзакции, въз основа на които са събрани средства за строителството.
Договор за дялово участие в строителството с акционери се сключва само след като предприемачът закупи или отдаде под наем земята, където се планира строителството на къщата..
Какво трябвавключва проектна документация?
Счита се за важен документ за всеки участник в строителството. Документацията трябва да бъде оформена и публикувана 14 дни преди момента на сключване на първия договор с акционера. Ключова информация от проекта включва:
- информация за разработчика;
- информация за всички учредители;
- данни за финансовото състояние на компанията;
- разрешителни и лицензи за строеж;
- периодът, през който се планира изграждането на обекта;
- местоположение на къщата в строеж;
- фирмена собственост;
- разходи за строителство и участващи изпълнители.
Разрешава се промяна на информацията в проектната документация, ако финансовото състояние на фирмата се промени за едно тримесечие. Освен това всички тези корекции трябва да бъдат публикувани в отворени източници.
Нюанси при съставянето на споразумение
Веднага след като цялата информация за разработчика бъде проверена, е възможно да се състави DDD с него, ако той е надежден и проверен. Дяловото участие в строителството задължително предполага изпълнението на този конкретен документ, тъй като други документи няма да защитят притежателите на дялове въз основа на разпоредбите на Федерален закон № 214.
Разбира се, този документ съдържа информация:
- предмет на договора, който представлява апартамента и неговата квадратура, етажност, брой стаи, размер и наличие на балкон или лоджия, точен адрес, наличие на различни комуникации, както и комплект отдруги технически параметри;
- цена на имота;
- платежно нареждане;
- срокът за въвеждане на къщата в експлоатация;
- продължителност на гаранционния период, който не трябва да бъде по-малко от пет години;
- начинът, по който готовият апартамент ще бъде прехвърлен на акционери;
- условия за необходимостта от завършване на жилищни помещения.
С правилното съставяне на документ за дялово участие в строителството, притежателите на дялове ще бъдат надеждно защитени от измами от страна на предприемача или от неговия фалит. Някои предприемачи предлагат възможност за плащане на апартамент на вноски.
Регистрация на договора
След сключването на споразумението е необходимо да го регистрирате официално. Само при такива условия споделеното строителство се извършва законно. Условията за участие предполагат, че е необходимо да се изготви DDU, план на съоръжението, проектна декларация и лични документи на купувача, след което тази документация се прехвърля в Rosreestr.
Процесът на регистрация отнема около 10 дни. За това гражданите ще трябва да платят 350 рубли.
Какви права имат притежателите на акции?
Въз основа на DDA, купувачите на жилища имат много различни права. Те включват:
- ако сроковете за пускане на съоръжението в експлоатация се забавят, тогава от гражданите може да се изисква да заплатят неустойка по споразумение за дялово участие в строителството;
- след регистрацията на споразумението, притежателите на акции залагат самата територия и обекта, който се строи върху нея;
- разрешеносъставете договор за прехвърляне на правото на вземане по споразумение;
- готов апартамент се приема само след съставяне на специален акт за прехвърляне;
- ако се установят значителни нарушения по време на проверката на жилището, тогава актът може да не бъде подписан, след което лихводържателят може да поиска отстраняване на недостатъците.
Ако се установят различни проблеми след началото на използването на корпуса, тогава въз основа на гаранционния срок купувачът може да изиска от разработчика да ги отстрани.
Как се прекратява?
Условията за прекратяване на този договор са написани директно в неговите параграфи. Може да има различни причини за това. Най-често прекратяването на споразумение за участие в споделено строителство се изисква, ако предприемачът не изпълни задълженията си, например къщата не е въведена в експлоатация навреме, има значителни нарушения или квадратурата на имота не е в съответствие с отговарят на предварително установения размер.
Процесът за прекратяване със сигурност ще бъде официално регистриран.
Заключение
По този начин участието на граждани в споделено строителство се счита за популярен начин за придобиване на евтини и висококачествени недвижими имоти. В същото време е важно правилно да изберете разработчика, с когото допълнително се изготвя DDU. Този документ трябва да има предписаната форма и да съдържа цялата необходима информация за участниците.
Въз основа на DDU, купувачът на жилище е надарен с много права, които може да защити в иск или в съда.
